买老破小二手房，验房绝对是重中之重！老破小普遍存在管线老化、墙体受潮、管道锈蚀、违规拆改等问题，很多表面看着干净整洁的房子，内里藏着不少隐形隐患。本文总结了老破小超全验房清单，涵盖所有高危问题、自查方法和避坑重点，手把手帮你排查所有隐患，买房不踩雷！

一、结构安全

1. 承重墙/配重墙有没有被拆改

砖混老房：外墙、横墙、阳台配重墙（阳台和室内之间的半截墙）基本都是承重墙，不能拆。

观察：墙面有没有大面积新开门洞、敲掉半截墙、切断钢筋；阳台配重墙拆除会导致阳台下坠。

留意：墙面斜向裂缝、大面积贯通裂缝，尤其是外墙、承重墙，属于高危。细小表面龟裂纹（抹灰层）一般没事。

2. 楼板、房顶

预制板老房：看顶板有没有裂缝、渗水水渍、掉块、钢筋外露生锈。

阳台：推一推感受是否晃动，看根部有无裂缝。

二、渗漏问题

1. 屋顶渗水：顶楼重点看天花板，黄色水渍、霉斑、起皮，下雨后会复发。

2. 卫生间漏水：

看卫生间顶板、门口墙面有没有返潮、墙皮发霉；

简易测试：闭水试验24–48小时，楼下天花板检查是否渗水。老房防水层基本老化，大概率要重做。

3. 厨房漏水：下水管道周边、窗台外墙渗水。

4. 外墙/窗边渗水：窗边墙体发霉、墙皮脱落，雨天渗水，后期外墙补漏费用贵。

5. 地下室/一楼：地面返潮、墙根起碱，大概率地下潮气，很难根治。

三、水电管线

电路

1. 老房很多是铝线！铝线极易老化起火，尽量全部更换铜线。

2. 看配电箱：有没有漏电保护器、地线是否缺失；插座是否缺地线（可用验电插座检测）。

3. 检查：插座、开关是否发黑发烫；墙内电线有没有乱拉飞线；厨卫、阳台线路是否老化开裂。

提示：很多老房子地线缺失，卫生间属于潮湿区域，没有地线风险很大。

水路

1. 管道材质：镀锌钢管容易生锈堵塞；塑料水管看有无老化开裂。

2. 水压：开水龙头看出水大小，高层老小区水压不足是通病。

3. 下水：厨房、卫生间、阳台地漏，倒水测试，看是否堵塞、返臭。

4. 管道：检查水管有无渗水痕迹，铸铁下水管道容易锈蚀穿孔。

四、厨卫专项

1. 卫生间：墙砖空鼓（老墙砖空鼓容易整片脱落）；马桶、地漏位置；有没有干湿分区；排气扇是否可用。

2. 厨房：墙砖空鼓；排烟管道是否破损漏烟；燃气管道不能埋墙、不能私自改动；燃气报警器是否需要加装。

燃气：不要私自改管，改动必须燃气公司上门验收。

五、门窗

1. 木门：腐朽、松动；金属门窗锈蚀。

2. 窗户：窗框密封老化、漏风渗水；玻璃有无开裂；推拉窗轨道松动。

3. 入户门：门锁是否完好，门框墙体开裂。

六、墙面、地面

1. 墙面：大面积空鼓、起砂、粉化（手一摸掉灰），说明抹灰层失效，后期要全部铲掉重做。

2. 返碱：墙根白色粉末，代表持续受潮。

3. 地面：地砖空鼓；预制板地面有无明显裂缝。

七、其他必查项

1. 烟道：点一张纸放在烟道口，看吸力，防止倒烟串味。

2. 通风采光：老小区楼间距小，实地白天看房感受采光。

3. 噪音：靠近马路、楼道，留意噪音。

4. 排水立管：铸铁管道隔音差，楼上冲水噪音巨大，介意要提前考虑。

5. 公共部分：楼道墙体、楼梯扶手、屋面、下水总管，很多老破小总管堵了会反水，属于整栋楼问题。

6. 采暖（如有）：暖气片有无锈蚀漏水，供暖管路老化。

八、文书&配套（验房同时核实）

1. 确认：有没有违规搭建（阳台外扩、搭棚），违建可能被拆除。

2. 问清楚：下水道总管是否经常堵塞、顶楼是否常年漏水、小区有无停水停电通病。

3. 查看：物业费、垃圾费、老旧小区改造计划，是否有加装电梯规划/纠纷。

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