8月4日，上海2026年第七批次集中土拍全部落槌，本次共推出5宗涉宅地块，覆盖虹口、浦东、嘉定三大片区，所有地块均顺利成交，合计成交金额90.6亿元，对比83.39亿元起始总价，整体平均溢价率约8.6%。在传统楼市高温淡季，本次土拍走出鲜明的分层行情，纯住宅地块争抢火热，高自持、重商办综合体无人问津，清晰折射出当下房企与资本截然不同的投资逻辑。

本轮土拍热度呈现两极分化，三宗纯住宅地块迎来多轮竞价，其中浦东两大科创板块地块成为全场焦点。浦东唐镇居住地块历经47轮激烈角逐，由招商蛇口联合中旅投资拿下，成交总价15.8亿元，楼面价约4.8万元/㎡，溢价率高达28.45%。该地块紧邻2号线沿线，承接张江科创人群外溢居住需求，周边配套成熟，改善型购房需求稳定，是房企重点布局的热门板块。

同在浦东的张江孙桥迷你宅地同样热度走高，地块体量虽小，但板块多年少有宅地出让，联发集团经过38轮竞价以8.16亿元摘地，溢价率26.92%。嘉定南翔低密地块凭借1.3的稀缺容积率，吸引华润置地、象屿等三家房企参与竞拍，最终华润置地16.14亿元收入囊中，溢价率13.98%，填补区域改善房源缺口。

与住宅地块形成鲜明对比的是虹口北外滩68街坊综合体地块。该地块规划打造249米超高层垂直城市，涵盖住宅、商业、办公多业态，商办占比超七成，叠加长期自持、历史建筑保护、超高建安成本等多重约束，传统房企集体观望，最终由青山实业、华峰集团两大温州实业巨头组成联合体，以38.45亿元底价拿下。业内表示，实业资本入局核心地段综合体，并非布局住宅开发，而是长期持有核心城市优质资产，和房企拿地逻辑完全区分。

嘉定菊园成熟自住板块地块行情偏平稳，绿城中国以12.04亿元底价竞得，这也是绿城年内第三次在嘉定拿地，持续深耕外环刚需自住市场。综合五宗地块表现，房企拿地思路高度务实，优先锁定产业人口集聚、轨交配套完善的纯居住地块，规避运营成本高、回款周期长的复合商办项目。

机构分析指出，本次土拍延续上海土地市场 “控量提质、冷热分层” 的长期基调。一方面，科创产业带、低密改善地块持续获得资本认可，印证上海刚需、改善自住需求具备扎实支撑；另一方面，核心区大体量综合体底价成交，说明房企投资更加理性，不再盲目追逐地段光环，精准测算开发利润。

从楼市传导层面来看，7月上海二手房成交维持高位，市场存量房交易韧性充足，为土地市场提供基本面支撑。据悉，上海第八批次涉宅地块将于8月底开启竞拍，集中供应普陀、松江泗泾等刚需板块地块，持续补充市场新房供给。整体来看，土地市场分化格局短期不会改变，兼具产业、交通、居住属性的优质宅地，依旧是市场长期价值高地。

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