9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（沪建房管联〔2026〕451号），自当日起施行。这是继北京9月24日出台细则后，第二个落地“8·28”中央配套政策的一线城市。

这份《实施意见》距离住建部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》刚好满一个月，涵盖加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理及质量监管等六个方面。

（一）新老划断：三类在途项目各有“过渡通道”

政策以2026年8月28日为分界点，对新旧项目实行差别化管理。

新取得土地项目方面，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管，项目综合竣工验收后方可解除资金监管。

在途项目则被细分为三类，分别适用不同过渡安排：

第一类：2026年8月28日前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的项目，预售条件和资金监管均按原有政策执行。

第二类：已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新项目执行，但若各区政府确保项目能够按时建成交付，在加强预售资金监管的前提下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。此类项目的资金监管须执行新规：设定重点监管额度，覆盖工程建设配套费用及必需的管理运营资金；预售资金全部存入监管账户，超出重点监管额度的部分可按建设节点申请支取。

第三类：2026年8月28日前已发布出让公告、但8月28日后才取得土地使用权项目。这是上海单列的一类，2027年底前上市可沿用原有预售条件，但预售资金监管执行新政策。

第三类通道在上海有特殊意义。由于上海土地出让采取集中分批次方式，从公告发布到现场交易通常相隔数周。2026年第九批次涉宅用地于8月17日发布公告、9月21日完成交易，正好落在“已公告未取地”的窗口内。这一分类解决了出让节奏与政策时点错配的问题。

（二）现房销售：优先选择，定金不超总价3%

在现房销售方面，《实施意见》明确，2026年8月28日起新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售，相关信息在土地出让公告中向社会公开。开发企业取得房屋首次登记后，编制现房销售方案并向区房屋管理部门备案，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

值得关注的是“现售定金制”的引入。开发企业在取得建筑工程施工许可证后，即可与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。定金合同须约定定金金额、房屋售价、交付时间及违约责任。若开发企业违约不能按期交房，购房人有权解除合同，企业须返还定金并承担违约责任。这一设计让购房者在项目尚在建设阶段即可锁定房源，同时以合同约束保障双方权益。

（三）资金闭环：主办银行制度落地

《实施意见》明确推行主办银行制度。2026年8月28日起新签订借款合同的项目，单独提供开发贷的银行为主办银行，银团贷款的牵头银行为主办银行。开发企业须在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部相关资金均纳入该账户管理，由市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构实施监管。

个人按揭贷款的发放节点也同步调整。2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金通过受托支付方式直接进入资金监管账户。这意味着购房者的按揭资金将等到项目竣工后才释放，进一步降低资金被挪用的风险。

（四）融资与土地：支持“好房子”，土地款可分期

融资支持方面，《实施意见》提出加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。同时支持符合条件的房企通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展项目融资，“一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求”。

土地供应端，2026年8月28日后出让的商品住宅用地，出让价款可分期缴纳：首付款在合同签订后30日内缴纳，比例不低于总价款的50%；余款可延长至一年内缴清，经程序决策后还可再延一年，分期付款不计利息。

解读：上海“多开一扇窗”，但资金端更紧

对比四天前北京的细则，上海版本在中央框架下做出了不同取舍。

（1）在途项目处理上，上海比北京“多开一扇窗”。 北京对“已拿地未取证”项目设置了有条件的例外，而上海单列了“已公告未取地”这一通道，将过渡范围延伸至土地出让公告阶段。克而瑞分析指出，这解决了上海集中供地节奏与政策时点错配的现实问题，“如果没有这一条，第九批次的三宗地将直接适用新政策”。

（2）在资金监管端，上海反而更紧。 资金监管解除时点锚定“项目综合竣工验收”，晚于北京的“联合验收”；土地出让价款余款的基础期限为一年（可延一年），而北京直接给到两年；重点监管额度的具体计算和支取规则，上海留待“另行制定”，北京则更为明确。

（3）对房企而言，现金流压力前置。 主体封顶才能预售，意味着开发商需要垫付更多建设资金才能回笼销售款；按揭发放推迟至竣工备案，进一步拉长了资金回正周期。但土地款分期和融资渠道的明确，提供了部分对冲。一位TOP10房企人士对中国房地产报记者表示，细则“比预想中要好”，并明确“没有影响”后续在上海的深耕计划。

（4）对购房者而言，资金安全边际提升。 预售资金全额监管、按揭资金竣工后方发放、现房销售优先推进，三项措施叠加，降低了项目烂尾和资金挪用的风险。现售定金制虽金额不大，但为购房者提供了更早锁定房源并保留退出权的机制。

细则的出台明确了房企的适用规则与过渡期，“有助于修复市场信心”，同时将推动行业回归产品力和交付力，“拿地会更趋审慎，竞争将更多转向产品力、交付力和运营效率”。随着京沪两地细则相继落地，因政策不确定性带来的观望情绪有望逐步缓解。

更多上海二手房、上海租房、上海楼盘，尽在象盒找房，金九银十，置业良机！